一戸建て住宅を新築するとき、土地の購入費用は?土地価格の種類や相場の調べ方を解説

マンションや建売住宅を購入する場合は、土地と建物は同時に購入することになります。一戸建て住宅を新築する場合は、家を建てるより前に土地を手に入れておく必要があります。土地を購入して注文住宅を新築する場合、土地代金と家の建築費を合わせた総費用のうち、どの程度の費用を土地に充てるべきなのか悩んでいる方は多いのではないでしょうか。

ここでは、土地にかかる費用をどのように検討したら良いのか、土地価格の種類や調べる方法を紹介します。

目次
1.4種類の土地の価格と調査方法
2.土地の購入時にかかる諸費用
3.土地の価格 まとめ

4種類の土地の価格と調査方法

同じ土地に対しての価格の表し方には、「公示価格」「実勢価格」「路線価」「固定資産税評価額」の4種類があります。、不動産用語ではこれらはまとめて「一物四価」と呼ばれています。どのような価格を指すのか、どのように価格を調べたら良いのか、それぞれ見ていきましょう。

一物四価/4種類の土地の価格1-公示価格

一物四価/4種類の土地の価格1-公示価格

一物四価の一つ目として「公示価格(公示地価)」からご紹介します。「公示価格(公示地価)」とは、不動産価格の基準となるように、国土交通省が公表している土地の評価額です。地価公示法に基づき、全国各地にある約2万6,000ヶ所の「標準地」を、2名以上の不動産鑑定士が鑑定した結果をもとに価格を決定しています。 また、似たような評価額に「基準地価(基準値標準価格)」があり、こちらは国土利用計画法に基づき、全国約2万ヶ所の「基準地」を1名以上の不動産鑑定士が鑑定します。どちらも、土地取引の際に指標とされている評価額です。

公示価格の特徴
管轄 国土交通省
基準日 毎年1月1日
発表時期 3月中旬~下旬
評価水準(目安)

公示価格は、毎年1月1日時点の価格を鑑定し、その年の3月中旬から下旬頃に公表されます。

公示価格は、国土交通省の「不動産ライブラリ」から「国土交通省地価公示」を調べることで確認できます。

一物四価/4種類の土地の価格2-実勢価格

一物四価/4種類の土地の価格2-実勢価格

住みたいエリアの土地価格の相場を調べる際、まず思い浮かべるのが「実勢価格(時価)」でしょう。実勢価格とは、不動産が売買された際の取引成立価格です。実際に売買された価格なので市場価格に近い金額ではあるのですが、立地や周辺環境、売り手と買い手の需要と供給により価格は変わります。なかなか買い手がつかない、売却を急いでいるといった理由で相場より値下げされることもあり、同程度の価格で同じエリアの土地が必ず購入できる訳ではありません。なお、不動産広告に記載されている販売価格は希望販売価格なので、実勢価格と必ずしもイコールにはなりません。

実勢価格の特徴
管轄 なし
基準日 売買契約の成立した日
発表時期 なし
評価水準(目安) 公示価格の1.1~1.2倍

実勢価格(時価)は、売買契約成立時の価格となり、一般的に公示価格よりやや高い金額となります。1.1倍~1.2倍程度となることが一般的ですが、都市部の人気が高いエリアでは、より高額になるケースもあります。

実勢価格は、公示価格と同様に国土交通省の「不動産ライブラリ」から「不動産取引価格情報」もしくは不動産情報ネットワークシステム・レインズによる「成約価格情報」を調べることで確認できます。

一物四価/4種類の土地の価格3-相続税路線価

一物四価/4種類の土地の価格3-相続税路線価

相続税や贈与税算定の基礎となるのが「相続税路線価」です。

国税庁が、地価公示法に基づき、全国各地にある約40万ヶ所の道路を「標準地」とし、不動産鑑定士が鑑定した結果に基づき価格を決定しています。

相続税路線価の特徴
管轄 国税庁
基準日 毎年1月1日
発表時期 7月1日
評価水準(目安) 公示価格の80%程度

相続税路線価は、毎年1月1日時点の価格を基準とし、7月1日に公表されます。地価変動などを考慮し、税負担が重くなり過ぎないよう、公示価格の8割程度の価格に設定されています。

相続税路線価は、国税庁「路線価図・評価倍率表」を調べることで確認できます。

一物四価/4種類の土地の価格4-固定資産税路線価

一物四価/4種類の土地の価格4-固定資産税路線価

土地の購入後に毎年支払うことになる固定資産税は、「固定資産税路線価」を基準に算出された固定資産税評価額から算出されます。「固定資産税路線価」は、その土地がある市区町村が算定し、3年ごとに評価額が見直されます。固定資産税評価額は、「固定資産税路線価」に土地面積をかけることで計算できますが、実際には路線からの距離などの調整が入りますので、計算ぴったりにはならないことが多いようです。固定資産税評価額は、土地の購入後であれば納税通知書内の課税明細書に金額の記載があります。固定資産税評価額は、固定資産税の算出だけでなく、都市計画税や不動産取得税、登録免許税などを算出する際も利用されます。

固定資産税路線価の特徴
管轄 土地がある市区町村(東京23区は東京都)
基準日 1月1日(3年ごとに見直し)
発表時期 3月下旬
評価水準(目安) 公示価格の70%程度

固定資産税路線価は、毎年1月1日時点の価格を基準とし、3月下旬頃に公表されます。公示価格の7割程度の価格が標準的です。

土地の購入時にかかる諸費用

土地の購入時にかかる諸費用

土地の購入時には、土地代以外にもさまざまな諸費用が掛かります。諸費用は概ね土地代の5~10%と言われていますが、どのような費用が発生するのでしょうか。事前に確認しておきましょう。

仲介手数料

多くの人が、土地を購入する際は不動産会社経由で購入することになります。売買契約が成立すれば、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料の上限額は「売買価格×3%+6万円+消費税」となっています(土地代が400万円以上の場合)。ただし、不動産会社が直接の売主となっている場合はこの限りではなく、土地の売主から直接土地を購入するのであれば仲介手数料はかかりません。

印紙税

売買契約時には、売買契約書を作成します。売買契約書には購入する土地の金額に応じた収入印紙を貼付する必要があります。印紙税額は、土地代が1,000万円超え5,000万円以下の場合で2万円(ただし2027年3月末まで軽減税率1万円)、5,000万円超え1億円以下の場合で6万円(軽減税率3万円)となります。詳しくは国税庁の情報を確認してください。

住宅ローン諸経費

住宅ローンを利用して土地を購入する場合は、諸経費がかかります。大きなウエイトを占めているのが「事務手数料」で、定率型の場合、借入金額の2.2%が相場です。定額型の場合は、3.3~5.5万円が目安となります。「保証料」は借入金額の2%以内が目安で、金利を上乗せするタイプもあります。「保証金0円」を謳う商品も多くありますが、この場合は事務手数料が高めに設定されていたり、住宅ローン審査の基準が厳しかったりすることがあります。契約前に、合わせた金額を確認しましょう。そのほかにも、印紙代や抵当権設定時の登記費用がかかります。

登録免許税

法務局の登記簿に土地の所有権を記録するために税金がかかります。所有権移転登記の金額は固定資産税評価額の0.2%(ただし2026年3月末まで軽減税率0.15%)です。また、別途司法書士に手続きを依頼する代行手数料がかかります。

不動産取得税

土地を取得して半年から1年以内に納税通知書が届いてから支払います。2027年3月までに取得した土地の場合、不動産取得税は固定資産税評価額の2分の1に3%をかけた金額となります。

土地の価格 まとめ

土地を購入して一戸建て住宅を新築するとき、土地を購入してから家づくりについて考えたい方も、家づくりの依頼先を決めて一緒に土地探しをしたい方もいるでしょう。いずれの場合も、住宅購入予算のうちどれだけの金額を土地に費やすことができるのか考え、希望するエリアの相場を知っておくことが大切です。今回紹介した土地の価格基準をもとにすれば、希望する土地にかかるおおよその費用を算出できます。ただし、その土地の周辺環境や整形地であるかどうか、日当たりや道路状況といった要素に加え、購入時の景気などによっても土地価格は変動します。また、土地の購入に付随してどのような諸経費がかかるのかも把握する必要があります。余裕を持った資金計画を立てることを念頭に、土地購入を検討しましょう。

住宅ライター 斎藤 若菜
住宅ライター 斎藤 若菜

ラジオパーソナリティを経てフリーライターに。
住宅・インテリア・不動産分野を中心として、介護・グルメ・トラベルなどのジャンルでも執筆。
リフォームや注文住宅関連の住宅情報誌をはじめ、雑誌、書籍、新聞、インターネットなどのさまざまな媒体で取材・執筆を手掛けている。